Annonce

Nybyg – love og regler

Love og regler ved nybyg

Når du som boligejer skal i gang med et byggeprojekt, er der en række love og planer, du skal overholde. Her får du en gennemgang af lovgivning og reglementer, så du kan komme godt fra start.

Hvilke love og regler gælder for byggeri?

Det er vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i reglerne i forbindelse med byggerier på din grund, hvad enten der er tale om større eller mindre projekter.

Der findes en række love, bekendtgørelser og reglementer, som udstikker reglerne for byggeri.

De vigtigste er:

  • Byggeloven
    Indeholder de overordnede regler for byggeri. Du har som husejer pligt til at overholde byggeloven på linje med landets øvrige love.
  • Bygningsreglementet
    Skal sikre kvaliteten i byggeriet og indeholder de juridisk bindende krav, der stilles til byggeriet. Bygningsreglementet gælder for både nybyggeri, ændret anvendelse, tilbygninger, renovering og udskiftning.
    Kravene er i mange tilfælde udmøntet i præcise anvisninger til konstruktioner og materialer. Derudover findes forskellige anvisninger på, hvordan kravene praktisk kan opfyldes – fx ’By og Byg Anvisning 200 Vådrum’ – der anviser hvordan kravene til vandtæthed og sikkerhed mod fugt og vandskader i Bygningsreglementet praktisk kan opfyldes. Statens Byggeforskningsinstitut har udformet disse anvisninger.
  • BBR-loven
    Udstikker regler for areal, adressering og skiltning, koordinering og videregivelse af ejendomsdata. Som ejer af fast ejendom har du pligt til at indberette korrekte oplysninger til BBR via kommunen.
  • Lov om udstykning og anden registrering i matriklen
    Indeholder regler for udførelsen af matrikulære arbejder som udstykning, arealoverførsel, sammenlægning mv.
  • Planloven
    Loven forankrer al fysisk planlægning i Danmark. De overordnede retningslinjer, som staten udstikker i planloven, skal kommunerne føre ud i livet gennem kommuneplaner og lokalplaner.
  • Diverse kommuneplaner, lokalplaner og servitutter
    Her kan du finde særlige regler og krav, som skal overholdes, når der ombygges eller bygges om eller nyt i de områder den enkelte Lokalplan omfatter, eller på de grunde hvor servitutterne gælder.
  • Lokalplaner
    – eller andre tinglyste servitutter der er gældende for din matrikel, kan fx regulere hvad, hvor meget og hvor på grunden, der må bygges. Det kan også være fastsat, hvilke materialer eller byggetekniske løsninger, du må vælge.

    • Søg efter Lokalplaner på din kommunes hjemmeside, og tjek for servitutter på den digitale tinglysning.
    • Lokalplaner eller servitutter kan skærpe kravene i bygningsreglementet, i så fald er det bestemmelserne i Lokalplan og servitutter, der er gældende og skal overholdes.
  • Bekendtgørelser
    Bekendtgørelser udstedes med hjemmel i lov og indeholder regler, som er mere specifikke end den lov, som bekendtgørelsen har hjemmel i. Af relevante bekendtgørelser kan fx nævnes:

Hvornår skal du have byggetilladelse eller anmelde et byggeri?

Nogle byggearbejder på huset eller grunden kræver, at kommunen inddrages, mens andre frit kan udføres. Der skelnes i denne sammenhæng mellem 3 forskellige former for byggeri:

  • Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge.
  • Byggerier, der kræver anmeldelse, før du kan begynde at bygge.
  • Byggerier, der hverken kræver tilladelse eller anmeldelse, før du kan begynde at bygge.

Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge

Alt nybyggeri og alle om- og tilbygninger, hvor beboelsesarealet udvides, eller bygning af fx udestuer kræver en byggetilladelse. Er der tale om et byggeprojekt, der ændrer på bebyggelsens omgivelser, kan kommunen også kræve, at det skal godkendes inden. Det kan fx være tilfældet med etablering af altaner.

Kan du ikke følge gældende regler, skal du søge om dispensation samtidig med ansøgningen om byggetilladelse.

Ansøgning om byggetilladelse foretages digitalt via din kommunes hjemmeside – her kan du også læse hvilke oplysninger og hvilket materiale, der er nødvendigt for, at ansøgningen kan behandles. Der vil være fx tegninger, beregninger og beskrivelse af det ønskede byggeri.

Vær desuden opmærksom på, at hvis du vil rive en bygning ned, skal det anmeldes og det kan – hvis huset er fredet, bevaringsværdigt eller bestemmelser i den gældende lokalplan – betyde, at du skal have tilladelse til at rive bygningen eller en del af bygningen ned, inden du påbegynder arbejdet.

Der koster normalt et gebyr at få en byggetilladelse hos kommunen. Hvor meget gebyret er på, varierer fra kommune til kommune. Du må først påbegynde byggeprojektet, når du har fået tilladelse.

LÆS OGSÅ: Budget til din byggesag

Husk også at, hvis du bor i et fredet hus, skal du have tilladelse fra Kulturstyrelsen til alle ombygninger og ændringer. Bevaringsværdige bygninger administreres af kommunerne, og kommunen kan stille krav til, hvad du må ændre ved huset – reglerne for de enkelte bygninger kan være beskrevet, hvis der findes lokalplan for området.

LÆS OGSÅ: Fredede huse

Byggerier, der kræver anmeldelse, før du kan begynde at bygge

Du skal anmelde dit byggeri til kommunen, hvis det omhandler opførelse af småbygninger på højst 50 m2 (fx garager, carporte, udhuse, drivhuse el.lign.)

Kommunen har en frist på 14 dage + forsendelsestid til at behandle din anmeldelse. Har du ikke fået svar efter fristens udløb, kan du påbegynde projektet.

Hvis der er tale om ombygning af lejlighed eller andre byggearbejder i forbindelse med  etagebyggeri, gælder helt andre regler:

LÆS OGSÅ: Regler og love for ombygning af ejerlejligheder

Skal du i gang med en renovering eller en nedrivning, skal du sætte dig ind i den aktuelle kommunes regler for affaldshåndtering, fx hvis nedrivning omfatter mere end 10 m2 af bygningen eller over 1 ton affald, skal byggeaffaldet desuden anmeldes til kommunen. Og er dit hus opført eller renoveret i perioden 1950-1977, skal du i samme ombæring screene for PCB og lægge et screeningsskema ved din anmeldelse.

LÆS OGSÅ: Sådan undersøger du, om der er PCB i din bolig 

Byggerier, der hverken kræver tilladelse eller anmeldelse, før du kan begynde at bygge

Næsten alle øvrige ændringer af enfamilieshuse som foretages inden for husets eksisterende vægge og ikke udvider boligarealet, kan udføres uden anmeldelse eller tilladelse.

Vil du lave et uudnyttet loftrum om til beboelse eller bygge et nyt badeværelse i kælderen, vil det dog tælle som en udvidelse af boligarealet, og du skal derfor søge om byggetilladelse først.

Uanset om et byggeri kræver tilladelse, anmeldelse eller ej, skal alle gældende love, regler og krav overholdes. Og det er altid en god idé at tage en snak med kommunen, inden du går i gang med en større renovering eller ombygning.

LÆS OGSÅ: Love og regler for udhuse og skureHvilke pligter har du, når du bygger om?

Ved ombygninger skal du være opmærksom på at opfylde kravene i bygningsreglementet og andre reglementer og anvisninger.

Ved større renoveringer eller udskiftning af tag, facade eller vinduer skal de renoverede bygningsdele efterfølgende leve op til gældende krav i Bygningsreglementet fx isoleringskrav, krav til redningsåbninger og andre brandkrav.

Læs om bygningsreglementets krav ved ombygning og andre forandringer i bygninger her

Vil du opsætte en brændeovn eller pejs, skal skorstensfejeren underrettes og syne installationen, inden den tages i brug.

Indretning af et helt nyt fyrrum kræver anmeldelse til kommunen, og du skal også anmelde byggeaffald, hvis du renoverer mere end 10 m2 eller skal af med mere end 1 ton byggeaffald.

LÆS OGSÅ: Love og regler om byggematerialer 

Hvilke pligter har du, når du bygger til?

Tilbygning til huset kræver byggetilladelse fra kommunen. Det materiale, der skal vedlægges for at opføre nybyggeri eller fx tilbygning, er ret omfattende. I mange tilfælde vil det derfor være en god idé at få en rådgiver til at hjælpe med at udforme materialet. Det vil også være en betingelse i byggetilladelsen, at der indsendes ”Teknisk dokumentation” som fx energiberegninger, statiske beregninger og andet, der skal udføres af byggeteknisk rådgiver.

SE TEMA: Byg om eller til

Ved tilbygning skal du blandt andet sikre dig, at du ikke overskrider den højst tilladte bebyggelsesprocent for grunden, der – hvis der ikke er andre bestemmelser som fx lokjalplaner – er 30 procent i parcelhusområder. At du overholder afstandskrav, byggelinjer højdegrænseplaner og andre ”bygningsregulerende bestemmelser” der fremgår af Bygningsreglementet eller andre bestemmelser for området eller grunden.

Bebyggelsesprocenten finder du ved at gange det samlede etageareal med 100 og dividere med grundens areal.

Når du bygger til, skal du opfylde kravene i bl.a. bygningsreglementet – ikke mindst energikravene. De kan enten opfyldes ved at de enkelte bygningsdele (vinduer, tag, ydervægge osv.) overholder minimumskrav til isolering, eller ved at der laves en samlet energimæssig beregning for hele tilbygningen – den såkaldte energiramme. Det kan du få hjælp til af en energirådgiver.

Læs bygningsreglementets krav til energiforbrug i tilbygninger her 

Hvilke pligter har du, når du bygger nyt?

Nybyggeri kræver byggetilladelse fra kommunen, og også her skal bl.a. Bygningsreglementet og krav til bebyggelsesprocenten overholdes. Opfyldelsen af de nye krav til isolering skal kunne dokumenteres ved, at der udarbejdes energirammeberegninger for husets samlede energiforbrug. Det er således ikke længere nok, at de enkelte bygningsdele har de rette isoleringsværdier.

Læs om energirammer for nye bygninger her 

Bygningsreglementet stiller også krav til bygningens tæthed, og kommunen kan kræve tætheden efterprøvet, når byggeriet står færdigt.

Læs om krav til tæthed her 

Inden byggeriet tages i brug, skal der udarbejdes et energimærke for bygningen. Det krav gælder dog ikke for sommerhuse.

Småbygninger på under 35 m2 – eller under 20 m2, hvis byggeriet opføres ved rækkehuse eller andre former for sammenbyggede enfamilieshuse – kræver ikke byggetilladelse.

Er der derimod tale om småbygninger, der skal anvendes til beboelse, fx et anneks eller en opvarmet pavillon eller udestue skal du søge om byggetilladelse først.

SE TEMA: Byg nyt hus 

Hvornår skal du videregive BBR-oplysninger?

Bygnings- og Boligregistret (BBR) indeholder detaljerede oplysninger om alle ejendomme i Danmark. Som bygnings- eller boligejer er det dit ansvar løbende at holde øje med, at oplysninger i BBR er korrekte, og at der indberettes nye oplysninger, når der sker om- eller tilbygninger.

Kommunen står for at ajourføre BBR, når boligejere sender oplysninger, fx i forbindelse med en byggesagsbehandling. Ved byggerier, som ikke anmeldes til kommunen, skal du selv sørge for at sende oplysningerne til din kommune. Det gælder bl.a., hvis du udvider dit badeværelse eller får sat dit køkken i stand.

Læs, hvilke oplysninger der skal indberettes, på Bygnings- og Boligregistrets hjemmeside

Kommunen har mulighed for at udstede en bøde på op til 5.000 kr., hvis der er opgivet urigtige oplysninger.

Se BBR oplysninger for din ejendom her

Hvis der er fejl i dine BBR registreringer, skal du som ejer sørge for, at de bliver rettet. Det gør du ved at kontakte din kommune.

Hvilke arbejder kræver autoriserede håndværkere?

Mens der er meget præcise krav til bygningskonstruktioner og brugen af materialer, er der på de fleste områder ingen krav om, at byggearbejderne skal udføres af professionelle håndværkere.

Murer-, tømrer- og malerarbejde må du selv udføre.

LÆS OGSÅ: Love og regler om gør det selv-arbejde

Kun når det gælder vvs- og el-installationer, er der krav om, at en del arbejder skal udføres af en autoriseret installatør. Grundlæggende gælder det, at alt, hvad der har med etablering eller ændring af faste installationer at gøre, skal udføres af autoriseret installatør. Du må fx gerne selv udskifte en stikkontakt eller et vandarmatur.

Afløbsinstallationer skal udføres af en autoriseret kloakmester.

Læs mere om, hvilke installationsarbejder du selv må udføre hos installatørernes organisation TEKNIQ

KILD

Annonce