Annonce

Nybyg – love og regler

Love og regler ved nybyg

Når du som boligejer skal i gang med et byggeprojekt, er der en række love og planer, du skal overholde. Her får du en gennemgang af lovgivning og reglementer, så du kan komme godt fra start.

Hvilke love og regler gælder for byggeri?

Det er vigtigt, at du sætter dig grundigt ind i reglerne i forbindelse med byggerier på din grund, hvad enten der er tale om større eller mindre projekter.

Der findes en række love, bekendtgørelser og reglementer, som udstikker reglerne for byggeri.

De vigtigste er:

  • Byggeloven
    Indeholder de overordnede regler for byggeri. Du har som husejer pligt til at overholde byggeloven på linje med landets øvrige love.
  • Bygningsreglementet
    Skal sikre kvaliteten i byggeriet og indeholder de juridisk bindende krav, der stilles til byggeriet. Bygningsreglementet gælder for både nybyggeri, ændret anvendelse, tilbygninger, renovering og udskiftning.
    Kravene er i mange tilfælde udmøntet i præcise anvisninger til konstruktioner og materialer. Derudover findes forskellige anvisninger på, hvordan kravene praktisk kan opfyldes – fx ’By og Byg Anvisning 200 Vådrum’ – der anviser hvordan kravene til vandtæthed og sikkerhed mod fugt og vandskader i Bygningsreglementet praktisk kan opfyldes. Statens Byggeforskningsinstitut har udformet disse anvisninger.
  • BBR-loven
    Udstikker regler for areal, adressering og skiltning, koordinering og videregivelse af ejendomsdata. Som ejer af fast ejendom har du pligt til at indberette korrekte oplysninger til BBR via kommunen.
  • Lov om udstykning og anden registrering i matriklen
    Indeholder regler for udførelsen af matrikulære arbejder som udstykning, arealoverførsel, sammenlægning mv.
  • Planloven
    Loven forankrer al fysisk planlægning i Danmark. De overordnede retningslinjer, som staten udstikker i planloven, skal kommunerne føre ud i livet gennem kommuneplaner og lokalplaner.
  • Diverse kommuneplaner, lokalplaner og servitutter
    Her kan du finde særlige regler og krav, som skal overholdes, når der ombygges eller bygges om eller nyt i de områder den enkelte Lokalplan omfatter, eller på de grunde hvor servitutterne gælder.
  • Lokalplaner
    – eller andre tinglyste servitutter der er gældende for din matrikel, kan fx regulere hvad, hvor meget og hvor på grunden, der må bygges. Det kan også være fastsat, hvilke materialer eller byggetekniske løsninger, du må vælge.

    • Søg efter Lokalplaner på din kommunes hjemmeside, og tjek for servitutter på den digitale tinglysning.
    • Lokalplaner eller servitutter kan skærpe kravene i bygningsreglementet, i så fald er det bestemmelserne i Lokalplan og servitutter, der er gældende og skal overholdes.
  • Bekendtgørelser
    Bekendtgørelser udstedes med hjemmel i lov og indeholder regler, som er mere specifikke end den lov, som bekendtgørelsen har hjemmel i. Af relevante bekendtgørelser kan fx nævnes:

Hvornår skal du have byggetilladelse eller anmelde et byggeri?

Nogle byggearbejder på huset eller grunden kræver, at kommunen inddrages, mens andre frit kan udføres. Der skelnes i denne sammenhæng mellem 3 forskellige former for byggeri:

  • Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge.
  • Byggerier, der kræver anmeldelse, før du kan begynde at bygge.
  • Byggerier, der hverken kræver tilladelse eller anmeldelse, før du kan begynde at bygge.

Byggerier, der kræver byggetilladelse, før du kan begynde at bygge

Alt nybyggeri og alle om- og tilbygninger, hvor beboelsesarealet udvides, eller bygning af fx udestuer kræver en byggetilladelse. Er der tale om et byggeprojekt, der ændrer på bebyggelsens omgivelser, kan kommunen også kræve, at det skal godkendes inden. Det kan fx være tilfældet med etablering af altaner.

Kan du ikke følge gældende regler, skal du søge om dispensation samtidig med ansøgningen om byggetilladelse.

Ansøgning om byggetilladelse foretages digitalt via din kommunes hjemmeside – her kan du også læse hvilke oplysninger og hvilket materiale, der er nødvendigt for, at ansøgningen kan behandles. Der vil være fx tegninger, beregninger og beskrivelse af det ønskede byggeri.

Vær desuden opmærksom på, at hvis du vil rive en bygning ned, skal det anmeldes og det kan – hvis huset er fredet, bevaringsværdigt eller bestemmelser i den gældende lokalplan – betyde, at du skal have tilladelse til at rive bygningen eller en del af bygningen ned, inden du påbegynder arbejdet.

Der koster normalt et gebyr at få en byggetilladelse hos kommunen. Hvor meget gebyret er på, varierer fra kommune til kommune. Du må først påbegynde byggeprojektet, når du har fået tilladelse.

LÆS OGSÅ: Budget til din byggesag

Husk også at, hvis du bor i et fredet hus, skal du have tilladelse fra Kulturstyrelsen til alle ombygninger og ændringer. Bevaringsværdige bygninger administreres af kommunerne, og kommunen kan stille krav til, hvad du må ændre ved huset – reglerne for de enkelte bygninger kan være beskrevet, hvis der findes lokalplan for området.

LÆS OGSÅ: Fredede huse

Byggerier, der kræver anmeldelse, før du kan begynde at bygge

Du skal anmelde dit byggeri til kommunen, hvis det omhandler opførelse af småbygninger på højst 50 m2 (fx garager, carporte, udhuse, drivhuse el.lign.)

Kommunen har en frist på 14 dage + forsendelsestid til at behandle din anmeldelse. Har du ikke fået svar efter fristens udløb, kan du påbegynde projektet.

Hvis der er tale om ombygning af lejlighed eller andre byggearbejder i forbindelse med  etagebyggeri, gælder helt andre regler:

LÆS OGSÅ: Regler og love for ombygning af ejerlejligheder

Skal du i gang med en renovering eller en nedrivning, skal du sætte dig ind i den aktuelle kommunes regler for affaldshåndtering, fx hvis nedrivning omfatter mere end 10 m2 af bygningen eller over 1 ton affald, skal byggeaffaldet desuden anmeldes til kommunen. Og er dit hus opført eller renoveret i perioden 1950-1977, skal du i samme ombæring screene for PCB og lægge et screeningsskema ved din anmeldelse.

LÆS OGSÅ: Sådan undersøger du, om der er PCB i din bolig 

Byggerier, der hverken kræver tilladelse eller anmeldelse, før du kan begynde at bygge

Næsten alle øvrige ændringer af enfamilieshuse som foretages inden for husets eksisterende vægge og ikke udvider boligarealet, kan udføres uden anmeldelse eller tilladelse.

Vil du lave et uudnyttet loftrum om til beboelse eller bygge et nyt badeværelse i kælderen, vil det dog tælle som en udvidelse af boligarealet, og du skal derfor søge om byggetilladelse først.

Uanset om et byggeri kræver tilladelse, anmeldelse eller ej, skal alle gældende love, regler og krav overholdes. Og det er altid en god idé at tage en snak med kommunen, inden du går i gang med en større renovering eller ombygning.

LÆS OGSÅ: Love og regler for udhuse og skureHvilke pligter har du, når du bygger om?

Ved ombygninger skal du være opmærksom på at opfylde kravene i bygningsreglementet og andre reglementer og anvisninger.

Ved større renoveringer eller udskiftning af tag, facade eller vinduer skal de renoverede bygningsdele efterfølgende leve op til gældende krav i Bygningsreglementet fx isoleringskrav, krav til redningsåbninger og andre brandkrav.

Læs om bygningsreglementets krav ved ombygning og andre forandringer i bygninger her

Vil du opsætte en brændeovn eller pejs, skal skorstensfejeren underrettes og syne installationen, inden den tages i brug.

Indretning af et helt nyt fyrrum kræver anmeldelse til kommunen, og du skal også anmelde byggeaffald, hvis du renoverer mere end 10 m2 eller skal af med mere end 1 ton byggeaffald.

LÆS OGSÅ: Love og regler om byggematerialer 

Hvilke pligter har du, når du bygger til?

Tilbygning til huset kræver byggetilladelse fra kommunen. Det materiale, der skal vedlægges for at opføre nybyggeri eller fx tilbygning, er ret omfattende. I mange tilfælde vil det derfor være en god idé at få en rådgiver til at hjælpe med at udforme materialet. Det vil også være en betingelse i byggetilladelsen, at der indsendes ”Teknisk dokumentation” som fx energiberegninger, statiske beregninger og andet, der skal udføres af byggeteknisk rådgiver.

SE TEMA: Byg om eller til

Ved tilbygning skal du blandt andet sikre dig, at du ikke overskrider den højst tilladte bebyggelsesprocent for grunden, der – hvis der ikke er andre bestemmelser som fx lokjalplaner – er 30 procent i parcelhusområder. At du overholder afstandskrav, byggelinjer højdegrænseplaner og andre ”bygningsregulerende bestemmelser” der fremgår af Bygningsreglementet eller andre bestemmelser for området eller grunden.

Bebyggelsesprocenten finder du ved at gange det samlede etageareal med 100 og dividere med grundens areal.

Når du bygger til, skal du opfylde kravene i bl.a. bygningsreglementet – ikke mindst energikravene. De kan enten opfyldes ved at de enkelte bygningsdele (vinduer, tag, ydervægge osv.) overholder minimumskrav til isolering, eller ved at der laves en samlet energimæssig beregning for hele tilbygningen – den såkaldte energiramme. Det kan du få hjælp til af en energirådgiver.

Læs bygningsreglementets krav til energiforbrug i tilbygninger her 

Hvilke pligter har du, når du bygger nyt?

Nybyggeri kræver byggetilladelse fra kommunen, og også her skal bl.a. Bygningsreglementet og krav til bebyggelsesprocenten overholdes. Opfyldelsen af de nye krav til isolering skal kunne dokumenteres ved, at der udarbejdes energirammeberegninger for husets samlede energiforbrug. Det er således ikke længere nok, at de enkelte bygningsdele har de rette isoleringsværdier.

Læs om energirammer for nye bygninger her 

Bygningsreglementet stiller også krav til bygningens tæthed, og kommunen kan kræve tætheden efterprøvet, når byggeriet står færdigt.

Læs om krav til tæthed her 

Inden byggeriet tages i brug, skal der udarbejdes et energimærke for bygningen. Det krav gælder dog ikke for sommerhuse.

Småbygninger på under 35 m2 – eller under 20 m2, hvis byggeriet opføres ved rækkehuse eller andre former for sammenbyggede enfamilieshuse – kræver ikke byggetilladelse.

Er der derimod tale om småbygninger, der skal anvendes til beboelse, fx et anneks eller en opvarmet pavillon eller udestue skal du søge om byggetilladelse først.

SE TEMA: Byg nyt hus 

Hvornår skal du videregive BBR-oplysninger?

Bygnings- og Boligregistret (BBR) indeholder detaljerede oplysninger om alle ejendomme i Danmark. Som bygnings- eller boligejer er det dit ansvar løbende at holde øje med, at oplysninger i BBR er korrekte, og at der indberettes nye oplysninger, når der sker om- eller tilbygninger.

Kommunen står for at ajourføre BBR, når boligejere sender oplysninger, fx i forbindelse med en byggesagsbehandling. Ved byggerier, som ikke anmeldes til kommunen, skal du selv sørge for at sende oplysningerne til din kommune. Det gælder bl.a., hvis du udvider dit badeværelse eller får sat dit køkken i stand.

Læs, hvilke oplysninger der skal indberettes, på Bygnings- og Boligregistrets hjemmeside

Kommunen har mulighed for at udstede en bøde på op til 5.000 kr., hvis der er opgivet urigtige oplysninger.

Se BBR oplysninger for din ejendom her

Hvis der er fejl i dine BBR registreringer, skal du som ejer sørge for, at de bliver rettet. Det gør du ved at kontakte din kommune.

Hvilke arbejder kræver autoriserede håndværkere?

Mens der er meget præcise krav til bygningskonstruktioner og brugen af materialer, er der på de fleste områder ingen krav om, at byggearbejderne skal udføres af professionelle håndværkere.

Murer-, tømrer- og malerarbejde må du selv udføre.

LÆS OGSÅ: Love og regler om gør det selv-arbejde

Kun når det gælder vvs- og el-installationer, er der krav om, at en del arbejder skal udføres af en autoriseret installatør. Grundlæggende gælder det, at alt, hvad der har med etablering eller ændring af faste installationer at gøre, skal udføres af autoriseret installatør. Du må fx gerne selv udskifte en stikkontakt eller et vandarmatur.

Afløbsinstallationer skal udføres af en autoriseret kloakmester.

Læs mere om, hvilke installationsarbejder du selv må udføre hos installatørernes organisation TEKNIQ

KILD

Danskerne bygger flere parcelhuse

Når danskerne skal bygge hus, bygger de parcelhus.

For første gang i lang tid er der nemlig fremgang at spore i nybyggeriet af parcelhuse. Ifølge Danmarks Statistik blev der i 1. kvartal 2015 påbegyndt 1.117 enfamiliehuse mod 872 i 1. kvartal 2014. Det er en fremgang på 245 parcelhuse på et enkelt kvartal sammenlignet med sidste år.

»Nybyggeriet er kun langsomt ved at rejse sig fra det historiske lavpunkt i 2013. Men det er værd at hæfte sig ved, at parcelhusbyggeriet går fremad, eftersom dette meget vel kan vise sig at være en varig tendens og ikke blot et enkelt kvartals udsving, siger cheføkonom i Dansk Byggeri Bo Sandberg.

Chefanalytiker hos Dansk Byggeri Finn Bo Frandsen, der står bag Dansk Byggeris Konjunkturanalyse februar 2015, påpeger også, at der skam er en stigning i byggeriet, men at den tager sit udgangspunkt fra meget lavt trin.

»Der er en stigning i antallet af nybyggede private boliger, men det stiger fra et meget lavt niveau. 2013 var det laveste niveau siden Anden Verdenskrig. Vi forventer en stigning fra 7.400 i 2013 til 9.500 i 2015, og vi forventer en fremgang i 2016 også. Tendensen bekræfter, at danskerne foretrækker parcelhuse,« siger Finn Bo Frandsen.

Drømmen om parcelhuset

Hos typehus-producenten Eurodan mærker man også, at danskerne er begyndt at efterspørge flere enfamiliehuse. I 1. kvartal 2015 solgte firmaet ifølge en pressemeddelelse 69 pct. eller 140 flere enfamiliehuse sammenlignet med samme periode sidste år.

»Det er ikke kommet natten over. Hen over efteråret 2014 har vi kunnet fornemme en svag stigende tendens, og det er så taget til. Gennem de sidste fem til otte år har vi oplevet kortvarige stigninger, som er blevet slået tilbage. Det fornemmer vi ikke er tilfældet nu. Der bliver bygget på måned for måned,« siger administrerende direktør hos Eurodan Thomas Dahl.

 Udtrykket parcelhus er baseret på, at grundstykket/parcellen er udstykket af en større ejendom. De fleste parcelhuskvarterer er oprettet ved udstykning af landbrugsejendomme. Arkivfoto: Joachim Adrian/Polfoto

Den administrerende direktør mener, at den øgede efterspørgsel på parcelhuse skyldes flere ting:

»Folk har været afventende i mange år, og nu vil de ikke vente længere. Det kan være unge par, der har fået deres første barn, mens de boede i lejlighed. Nu har de fået nummer to og skal videre. En anden årsag er ganske givet de to-pct. fastforrentede lån,« siger Thomas Dahl.

Dansk Byggeris chefanalytiker Finn Bo Frandsen mener ligeledes, at parcelhuse er særligt efterspurgte blandt unge mennesker, der skal til at stifte familie.

»Der er mange kvadratmeter i parcelhuse. Mange familier og unge mennesker, der flytter sammen og bliver gift, drømmer om parcelhuset. Det er en svag vækst, men inden for fritliggende privatboliger er udviklingen vendt,« siger Finn Bo Frandsen.

Lav rente og hård konkurrence

Årsagen til fremgangen i parcelhusbyggeriet skal findes i det nuværende økonomiske klima, mener cheføkonom hos Dansk Byggeri Bo Sandberg.

»Den lave rente og de historisk mange lånekonverteringer i 2015 har givet mange boligejere flere penge mellem hænderne. Samtidig er boligmarkedet generelt – om end med betydelige geografiske udsving – i bedring. Og når priserne på eksisterende boliger bevæger sig opad, er det relativt mere fordelagtigt at bygge nyt,« siger Bo Sandberg, der bliver bakket op af sin egen organisations chefanalytiker, Finn Bo Frandsen.

Han mener, at der er en fremgang i det private boligbyggeri, og det skyldes bl.a. den økonomiske situation.

»Unge mennesker drømmer om parcelhuse. Samtidig er renten historisk lav. Ydermere er byggeriet også hjulpet godt på vej af lavere energipriser og en reallønsfremgang, fordi inflationen er i bund,« siger Finn Bo Frandsen.

Dog har finanskrisen også presset byggeriet gevaldigt, hvilket har resulteret i hård konkurrence mellem entreprenørerne.

»Krisen var med til at presse priserne i bund, og det er fordelagtigt for bygherre. Du kan også se det i byggevarehandler, hvor prisen på materialer er meget lav,« siger Finn Bo Frandsen.

Vækst omkring byerne

Hos Eurodan oplever administrerende direktør Thomas Dahl især, at væksten er i de større byer i Østjylland, Aarhus- og Aalborg-området og hovedstadsområdet.

»Det bekræfter tendensen, at folk gerne vil flytte til byerne. Det er lettere med finansiering, men det giver også nogle udfordringer, når folk søger mod byerne,« siger Thomas Dahl.

Det er ifølge chefanalytiker Finn Bo Frandsen også i disse områder, at der er langt det største behov for nye boliger.

»Der skal bygges, hvor folk flytter til. Universitetsbyerne som Aarhus og København burde bygge flere boliger. En by som Aalborg har satset på ungdomsboliger ud fra en idé om, at folk bliver boende bagefter,« siger Finn Bo Frandsen.

Men selv om der altså er en positiv vækst at spore i byggeriet omkring de større byer, bliver der langtfra bygget nok boliger, påpeger Finn Bo Frandsen med henvisning til Dansk Byggeris Konjunkturanalyse februar 2015.

»Der burde bygges 25.000 boliger i år, men vi regner med det halve – omkring 12.500. Det går fremad, men der burde bygges meget mere. Hvis en by som f.eks. København oplever en befolkningstilvækst på 10.000 om året, så skal der minimum bygges 6.000 til 7.000 boliger,« forklarer han.

Positiv udvikling

Ser man dog på hele boligmarkedet, er der i den første offentliggørelse fra Danmarks Statistik med 2018 påbegyndte boliger i 1. kvartal 2015 stort set status quo i forhold til 1. kvartal 2014, hvor der ifølge den første offentliggørelse blev påbegyndt 2031 boliger.

»Dansk Byggeri forventer fortsat, at 2015 med ca. 12.500 boliger bliver et bedre år for boligbyggeriet end 2013 og 2014, men vi når næppe op på niveau med 2010-2012,« siger Bo Sandberg.

Også chefanalytiker Finn Bo Frandsen er sikker på, at 2015 bliver et bedre år for byggeriet end de forgange år.

Bliver 2015 et bedre år end 2013 og 2014?

»Ja, det gør. Der bliver bygget flere fritliggende enfamiliehuse i år end sidste år.«

Bliver det bedre end 2010 til 2012?

»Hvis man måler antallet af påbegyndte private boliger, så bunder det i 2013 med 7.400 private boliger, stiger til 8.100 i 2014 og 9.500 i 2015, så det går fremad. Og det skyldes, at renten er kommet langt ned. Længere ned, end vi forventede.«

Hos Eurodan forventer Thomas Dahl også, at den positive udvikling vil fortsætte.

»Det er jo lang tid at spå ud i fremtiden, men vi forventer en positiv udvikling i 2015. Og det kan være en anelse højere end 3.700 private boliger, som Dansk Byggeri forventer. I 2016 forventer vi også en jævn positiv udvikling, men der går et stykke tid før, husmarkedet er på de 5.500 til 6.000 nye en familiehuse, der er behov for. Markedet er simpelthen længere tid om at komme i gang. Man skal tænke på, at det ikke er lang tid siden, at vi stod i en situation, hvor det var meget svært at sælge sin lejlighed,« siger Thomas Dahl.

Antal påbegyndte private boliger i 2012 til 2016

2012 2013 2014 2015 2016
Fritliggende enfamiliehuse: 3.600 3.600 3.500 3.700 4.000
Række-, kæde- og dobbelthuse: 1.200 900 900 900 1.500
Lejligheder i flerfamilieshuse: 3.300 2.900 3.700 4.900 5.300
Boliger i alt: 8.100 7.400 8.100 9.500 10.800
Kilde: Dansk Byggeri Konjunkturanalyse februar 2015

Udstykning af parceller til parcelhuse blev i Danmark fastlagt ved parcelsalgsloven af 30. juni 1922. Foto: Jørgen Jørgensen

Antal påbegyndte boliger i 2012 til 2016

2012 2013 2014 2015 2016
Fritliggende enfamiliehuse: 3.600 3.600 3.500 3.700 4.000
Række-, kæde- og dobbelthuse: 2.600 1.600 1.500 1.500 2.000
Lejligheder i flerfamilieshuse: 7.900 4.800 6.500 7.300 8.000
Boliger i alt: 14.100 10.000 11.500 12.500 14.000
Kilde: Dansk Byggeri Konjunkturanalyse februar

Annonce